潘石屹：做共享办公我不觉得失落 不会去投资创业公司

潘石屹：做共享办公我不觉得失落

在相对沉寂了两年多后，SOHO中国董事长潘石屹突然活跃了起来，频繁出现在公共视野。

8月18日，结束了杭州、南京之行，潘石屹携旗下共享办公品牌SOHO 3Q来到深圳。他说，这两年多一直在实验室研究SOHO 3Q，现在已经形成自己的商业模式，可以大规模复制了。

潘石屹认为，在全球化、去中心化、移动互联以及人工智能的趋势中，人类的社会组织形态和办公模式都将被颠覆，这是他要做SOHO 3Q的背景。

而中国大规模的房地产开发建设带来的巨大存量，则是共享办公的现实基础。他指出，万达77个酒店才卖119个亿，背后的原因就是现在商场、酒店、办公楼、甚至住宅也过剩了。从一个指标“租金回报率”就能看出，无论是万达酒店、万达广场，还是住宅、办公楼的回报率，都比中国各家商业银行的贷款利息还低，所以当市场上这类产品多的时候，就不要去建了。

SOHO早不再建房，甚至今年出售了超过百亿的资产。“在现在这个环境下，重资产的模式是做不下去的，当我们拥有几百亿上千亿资产的时候，销售一点资产是正常的，做生意就得这样，怎么可能算不过来这个帐。”在回答SOHO和万达抛售资产的时候，潘石屹说。

“可是现在把我、李嘉诚、王健林三个人并到一起，说我们抛了资产要跑了，往哪跑？不动脑筋，怎么可能。”他语带无奈和调侃地解释，资产一定要有个合理的配比，要跟经济环境、经济增长速度、银行利率能够挂钩得起来。

基于以上逻辑，潘石屹将公司引入了共享办公领域，并且是要做轻资产。虽然实验室里SOHO 3Q是在17个SOHO自有物业里的，但未来，SOHO 3Q要用招标租赁的方式，盘活各个城市里的存量资产。

“酒店、商场、写字楼，甚至厂房，都可以，只要面积达到4000平方米以上，”潘石屹说，他们经过研究和试验，发现面积低于4000平方米就很难形成生态，也很难赚钱，因此划定了这样一条线。

潘石屹认为，联合办公，商务中心这些词都不能反映SOHO 3Q产品最本质的特点，其本质是共享。“现在赶时髦的共享特别多，从精神上、思想上就要能够建立这样一个共享的空间。共享单车、共享雨伞、共享充电宝、共享卫生纸，这都是噱头，对社会基本没有意义”。

而共享办公是很有意义的，能够把每一平方米办公空间特别充分地利用起来，把每一平方米过去十年二十年时间建的房子充分利用起来，不要浪费。如果过去26年时间，建房子把北京和上海的城市面貌、天际线都变化了，未来可能五年十年时间，要在已有的房子基础上，创造出更适合人们办公的环境，这也是一件挺伟大的事情。

然而从动辄上亿的房产到几千块的工位，算账从亿到百万，从他说的大生意到小生意，是否会产生些许失落？潘石屹说，他没有失落，就是尺度有的时候算不过来，房地产算的都是多少亿，现在都是几百万，这就像秤和天平一样。

“不能光想着赚钱，这边几个亿，这边几百万，越想越失落，如果能用五年时间、三年时间，能够有50万个座位建起来，也是特别有意义的事情，价值也是非常大的。”潘石屹认为，真正实现共享的生意就是要把规模做起来，就是在全中国做到20万个座位、50万个座位才有意义。现在比谁大不重要，最关键的管理体制、产品设计、施工、采购系统等等是否建立起来了。

对于出售资产回笼的资金用途，他表示，首先是还掉贷款，绝对不能承担汇率损失的风险。当收入是人民币，借款是美元和港币，这可能会承担很大的汇率风险，有时候就是一个公司非常大的灾难。SOHO要做到让外币的负债成为0，因为公司没有常年外币的收入；其它的就是能够还点钱就还点钱，因为银行利率也比较高。

此外，3Q业务上也会投资，主要是向二线城市开拓的过程中，去租房子。该付的钱都付得清清楚楚。

而在共享办公领域，SOHO 3Q不可避免地要和优客工场作对比，潘石屹和同样是开发商出身的毛大庆也将同场PK。

对此，潘石屹表示，和毛大庆是同行。优客工场现在的估值是十亿美金，而优客工场最初是在望京SOHO孵化出来的，“毛大庆从万科辞职了就给我打电话，说干什么呢，我说干什么都行，我给你提供个办公室，你慢慢想吧，结果他就去了望京SOHO开始创业。”

尽管不认为SOHO 3Q是孵化器，潘石屹还是笑着说，“SOHO 3Q孵化出来的第一个十亿美金项目就是毛大庆的UrWork”。

对于SOHO 3Q的商业模式和盈利模式，潘石屹非常清晰笃定，就是做好办公服务，收取租金。他说，只赚自己该赚的钱，不会去投资创业公司，不会去想什么增值服务，现在也没有资产证券化的计划。“我会在现有法律框架内考虑所有事情，在中国REITs短期内都不会放开，因此不去考虑”。