上半年净利仅3.4亿元 债务压身的SOHO中国仍旧在等待卖身

8月19日，SOHO中国发布2021年未经审计的中期业绩。数据显示，2021年上半年，集团实现租金收入同比增长约3%，本期间没有物业销售收入；运营稳定的投资物业平均出租率恢复至约90%。此外，集团实现公司权益股东应占净得利润约人民币3.4亿元，同比增长约67%；净资产负债率约43%，平均借贷成本约4.7%。

从具体项目看，目前SOHO中国自持的9个物业，除了北京的朝阳门SOHO和望京SOHO塔一、塔二的部分单位，其余8个均为整售物业。

据贝壳研究院统计，截至2021年6月30日，上海的四个整售物业中，除了SOHO天山广场出租率出现同比微降，其他三个物业出租率均出现不同程度的同比涨幅，其中外滩SOHO和古北SOHO的出租率均接近满租。

而SOHO复兴广场出租率也同比上升5个百分点录得87%。北京丽泽SOHO的出租率也因锚定租户华为的带动，同比上升64个百分点至74%。望京SOHO（包括望京SOHO塔三整栋和塔一塔二部分单位）整体出租率同比上升22个百分点至95%，恢复情况较好；处于散售状态的朝阳门SOHO出租率同比微降2个百分点至74%，市场表现较为稳定。

贝壳研究院商业地产分析师郑中认为，和住宅物业的“重售轻租”不同，商业地产行业更重运营，无论是办公还是零售物业，自身估值主要由租户贡献的现金流决定，因此“重租轻售”。散售办公楼由于产权分散，无法进行有效管理，租户品质层次不齐，本质上难以产生稳定的租金收入。

回顾SOHO中国的发展脉络，从2012年开始由散售转型自持。潘石屹曾公开表示，要告别散售，持有北京、上海有价值的物业。在商业地产的行业人士看来，SOHO中国旗下自持的8座整售项目均是较为稀缺且不可复制的优质物业，经过多年招商运营，在后疫情阶段体现了较强的市场韧性，出租率重新恢复至高位。

但在郑中看来，当前京沪写字楼市场均整体承压，虽然2021年上半年SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率增加至90%，且无个别项目出租率大幅下降的情况，但SOHO中国总租金收入同比仅增长3%，“以价换量”的现象较为明显。

今年以来，SOHO中国一直处于风口浪尖。外界对其更多的关注点在于“卖身”计划的执行。其实关于SOHO中国私有化的消息从去年就闹的沸沸扬扬，潘石屹更是忙着发公告辟谣。直到今年6月中旬，一切似乎有了新的进展，黑石内部经过多轮商讨后，终于向SOHO中国发出全面收购要约，以5港元/股、总价236.58亿港元（约合195亿人民币）的价格收购SOHO中国。此项交易完成之后，潘石屹夫妇将继续保留公司9%的股权，但实控人正式易主。

不过，对比2020年3月初，市场传言的40亿美元的交易价格，一年之后正式的收购价格“缩水”近10亿美元。

就在外界以为潘石屹即将顺利抽身时，8月6日，SOHO中国发布公告称，国家市场监管总局已根据《中国反垄断法》正式对公司提交的要约收购进行立案审查。目前概无任何先决条件已获达成。

有业内人士指出，此番调查的时间可能并不会太短，但最长周期可能不会超过180天。无论审查结果如何，对于SOHO中国和潘石屹来说，眼下更大的问题是债务问题。

财报显示，截至2021年6月30日，集团总借贷共计约185.23亿元，其中有约11.82亿元将于一年内到期，约16.02亿元将于一年以上二年以内到期。

尽管潘石屹与妻子张欣通过家族信托斥资百亿投资了纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场、美国通用汽车大厦等大量境外资产，但今年上半年在SOHO中国的账上，现金及现金等价物只有14.92亿元，勉强支撑一年内到期的借贷。