自如逼业主降房租,后来怎么样了?
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自如逼业主降房租,后来怎么样了?

2020年07月05日 07:35:22
来源:虎嗅网

作者|周超臣

周一(6月29日),虎嗅发表《自如和业主的“不降租就解约”之困》(以下简称“自如与业主之困”)后,我被踢出了业主维权群。据虎嗅了解,目前这个维权群已经从300多人增加到接近500人了。

文章发出后,不少业主把这篇文章丢到了群里,围绕该文,群里的业主有了不小的分歧。有个别业主觉得文章过于偏向自如,而非为业主发声。也有业主持不同意见,认为该文相对客观地把各方的观点都尽可能呈现出来了。

在最后大家吵得不可开交之际,一心潜水的我被群主揪了出来,移出了群聊。不过群主友好地表示,后续采访她可以继续帮沟通。

所以,这篇是后续报道。

第一个是关于维权打官司的问题。业主们也都通过自己的关系联系了一些律师,但每个律师的观点和建议也都不一样,让业主们感到茫然。

北京龙朔律所律师李量接受虎嗅采访时表示,自如合同应属于制式合同,里面可能会有些所谓的霸王条款。即使合同里提及在不可抗力因素下有降租条款的话,如果降幅不合理、对自如单方面有利的话,房主可以要求法院确认该条款无效。

“可以模仿证券方面的集体诉讼,维权业主共同委托一两个律师代表他们十几、二十几个人甚至更多的人。而且从证券诉讼的角度来说,现在还可以有代表诉讼,比集体诉讼又更进了一步。”李量说。

自如方面显然不愿跟业主对簿公堂,不管沟通降租的情况如何,自如还在按时给业主打款。

针对《自如与业主之困》中部分业主反映的自如工作人员电话沟通时态度恶劣、二次大幅降价、甚至存在威胁意味的情况,自如高管马自能(化名)回应虎嗅:“上次你跟我反映的情况,我直接把微信截图在我们内部管理会议上面贴了出来。我说在一线的沟通上,任何情况下都得是友好的协商,我们本身就是去跟别人协商,甚至是求别人理解你来降点价格,如果你还态度不好,肯定是要出问题的。”

他说:“本周我们全方位都在重新学习整改了。”

这可能是最近业主都没有再接到电话的原因,负责打电话的业务员都被拉去培训去了。

有不少身边的朋友或一些业主看到《自如与业主之困》后加我微信,谈他们最近被中介降租的经历,除了自如,蛋壳、我爱我家的房主也都接到了类似要求降租的电话。

我爱我家房主刘倩(化名)告诉虎嗅,此前我爱我家给她打电话,问能不能降租,大概给她降5%,“降得不多,就是觉得这个事情没有道理。没有马上同意就威胁,更没有道理。其实我爱我家可能行动比较早,后来就没有再联系我了,不过当时是说回头会再找我。”

韩愈(化名)是一位蛋壳公寓房主,他的房子交给蛋壳出租有好几年了,今年1月刚又续签了5年。最近蛋壳联系他说因为疫情原因要求降价改合同,并要求降掉剩余4年半的。

“疫情原因降租其实能理解,但是直接改4年期还是挺狠的,而且疫情这个理由我觉得用不了4年。”韩愈告诉虎嗅,“我觉得半年半年地签合同是可以接受的,现在市场不好,半年让利,再看看形势,不好的话再降半年都可以的。”

不过,最终迫于形势,他还是答应了蛋壳公寓的降租要求,租金从7800元降到7400元,相当于降了5%,在他能接受的范围内。但他对租户是不是能享受到房主降租带来的优惠表示怀疑。

如果必须接受降租这样的现实,上述两位蛋壳与我爱我家的房主被降5%的遭遇,要明显比那些被要求降15%、20%甚至30%、40%的自如房主幸运得多。

虎嗅回访几位之前采访的业主,他们都表示最近几天没有再接到自如的电话,耳根子短时间内得到了清静。

“最近负面舆论不太好,他们也有忌惮,我担心过几天热度降了,他们会卷土重来。”此前接受虎嗅采访的业主王安妮(化名)有点儿担心地说,“看他们的声明还是留着伏笔的,希望我是多想了。”

她没有多想,自如的确还没有放弃。马自能对虎嗅表示,降租还是要降的,不过协商的方式和条件上会有更多选项,“满足不同业主的诉求”。

具体解决方案是什么,马自能拒绝透露。他说,不排除跟目前房子租不出去的房主商量看能否免房租,也就是在空置期内,自如不给房主房租。

“昨天(7月2日)我们在内部开季度总结会的时候,有北京的一个区还跟我们分享了业主主动给我们免租的事情,好像一共给我们免了2万多块钱。”马自能说。

这意味着,自如接下来会两条腿走路,一边跟有租户入住的房主谈降租,一边跟暂无租户入住的房主谈空置期间给自如免租。

似乎是约定俗成的行规,虎嗅跟多位房主了解到,无论是自如还是蛋壳、我爱我家,跟房主签约的时候,一般签3~5年,第一年空置期为25天~60天不等,第二年开始每年空置期为30天左右,意味着房主每年只能收到最多11个月的房租——但平台却以中介费或服务费收租户13个月的房租——然后每年按照3%的租金上涨。期间,房主可以根据手机App实时查看自己房子的出租情况,但无法到自己的房子查看是否被打隔断,因为自如等平台会给房子换锁。

一位房主提供给虎嗅的自如合同上空租期和房租增长率的截图

接受虎嗅采访的房主无论情愿与否,他们都表示对受疫情影响降租持理解态度,只要降幅合理。但他们无法理解的是,为什么他们的房子里明明住着租客,并且都是住满的,自如似乎也没有给租客降房租,这种情况下却让他们降房租?房主并不傻,他们会去自如App上查看自己房子所在小区挂着的同户型房子的租房价格。

7月2日,自如推出了“亿元补贴,最高免2月租金”的优惠政策,针对一些特定房源最高免2个月的租金。马自能对虎嗅说:“7月开始,我们针对北京的租户有比较大的优惠,并且7月份续租的在住客户也都原价续约。”

自如在北京地区推出的部分优惠

张蓝(化名)是北京像素小区的自如业主,虎嗅在《自如与业主之困》中提到过,该小区至少有50位业主接到了自如的降租电话。张蓝对虎嗅表示,她第一次接到自如电话是6月20日,对方以疫情影响、公司运营不善亏损为由,要求她将房租从目前的7500元降到5900元,她觉得降得太多接受不了,对方说如果接受不了,可以将房子退还给她。她提出了折衷,接受降到6500元,自如管家表示去和公司汇报。

“中间我在网上查了下目前小区他们挂的房价,也了解了一下降价这个事情,加入了业主维权群,期间这位业务员以隔一天打一次的节奏联系我,我都没接。”张蓝告诉虎嗅,6月30日晚她老公接了电话,这次对方没再说疫情和运营的问题,而是把责任推卸到小区不好、房子不好的问题上,并给了一个新的金额6200元。

6月30日之后,她没有再接到自如电话。

张蓝提供的她的房子现在的租住情况(左)和同类型房子现在挂出来的价格(右)

“我们查过了同小区同户型的,他们挂出来的和我目前收益(7500元)一致,与他给的金额不一致。我们提出我们可以接受的降价金额被拒绝了,说只能按照他给的价格,没有进一步协商的余地,并且降价是覆盖后面三年合约期的,这并不是友好协商的态度。”张蓝说。

她补充说,在通话中让这位自如业务员查了一下,她的房子是住满的,并且租户刚续租。

在张蓝发给虎嗅的自如维权业主群里另一位业主唐果(化名)的聊天记录中,后者的房子是个大开间,跟自如签的是4500元/月,自如第一次让她降到4200元,再打电话直接降到3000元。

“我那个租客刚续租完,一个月还是4890元。我问过我那个租客,她在里面住了一年了,去年6月就住进来了,赶上疫情她也没差自如的房租,自如也没有给她降。”唐果说,给她打电话的自称是自如资产管理部的。

据虎嗅了解,这些业主接到的电话都不是自己房子的自如管家打过来的,估计主要是考虑到熟人不好砍价。

至于为什么自己房子明明住着人却给他们降房租,有业主猜测,自如业务员嘴里说的“受疫情影响、公司运营不善亏损”,除了疫情这一最重要的因素外,还跟去年年中北京禁止打隔断房的政策有关,当时北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监管局接连发布了3个合同示范文本,禁止隔断房——

以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

一纸令下,分散式长租公寓过去的N+1模式——N就是几居,1就是客厅隔断——遭到了挑战,出租率和利润空间都会受到影响。

无论是北漂、沪漂还是深漂、杭漂,且不说买房,租房都是每月很大的一笔固定支出,尤其对于来到一线城市的基层务工人员或刚毕业的大学生,生存和挣钱养家糊口是第一位的,于是就有了散租的市场需求,考虑到每个人的工资水平,进而有了隔断房的生存空间,长租公寓也乐得降低每间房子的均价,让更多外地人租得起房。

但各种原因,比如当年的大兴火灾以及其他不可说的原因,导致隔断房不断被拆掉,进而导致中介公司原本高价拿的房源由于房租单价提高,影响了出租率,压缩了长租公寓平台的利润空间,甚至出现了倒挂现象,而租客租房的成本也随之上涨,形成一个恶性循环。

以我亲身经历过的为例,之前从一个小中介手里租的房子原本是三居室,我租了其中一间次卧,中介为了赚更多的钱,把客厅隔了4个隔断——每间基本只能放下一张床,连厨房都租出去了。每个隔断间租1500块钱甚至更多,租客有当电工的大哥,也有不想住校的大学生/研究生。后来隔断被有关单位给暴力拆除了,这些人顿时无房可住,只能另觅他处,有可能是租下一个隔断间,也有可能是多花点儿钱租个次卧,这些就不得而知了。

现实世界就是这样。买房子是理想,买不起房子是现实。没有隔断房是理想,有隔断房是现实。

就目前而言,在房主眼里,作为甲方的他们是弱势团体,被乙方牵着鼻子走。其实,再强大的个体在一个企业面前都是弱势群体,而再强大的企业在政策面前也都是弱势群体。

不说了,作为弱势群体,我去给中介打下个季度房租去了。