互联网外衣下的“二房东”，Wework凭什么值470亿美金？

天下网商记者 李丹

编辑 | 杜博奇

一个工作日的早上，记者探访了杭州某Wework的共享办公空间。

偌大的共享办公区域冷冷清清，可以容纳30余人的空间，只有一个人在埋头工作。

这样的情形并不意外：Wework在中国还不太知名。

不过它早已名声在外。这个共享办公行业的翘楚，业务遍布29个国家，111个城市，运营528处共享办公空间。38%的全球财富500强公司是它的客户。

Wework是共享办公空间模式的始创者，成立于2010年。它在今年8月公开了招股书，正式启动上市程序，最多融资10亿美元。虽然没有确定募集金额，不过有个普遍的共识是，Wework的融资额仅次于优步，很可能是今年美股的第二大规模IPO。

Wework的扩张史

2010年，Neumann和McKelvey在纽约创办了Wework。

两个人都对社区建设和设计感兴趣，先是创办了Green Desk，一块说服他们的房东把一处空置房产分成半公用的办公室，然后出租出去，大获成功。

随后，两个人卖掉股份，拿着1500万美元的融资，又创办了Wework。

2010年，Wework管理的房产还只有2处。到了2014年，它在8个城市有了23个据点。2015年开始，Wework像坐上了火箭，运营的办公空间从55处升到现在的500多处。

最开始，Wework的客户是自由职业者和小公司居多。它的成功，在于通过运营发挥出了闲置房产的价值。

2008年金融危机后，美国房租下跌，Wework得以用低成本租下了不少办公区。随着美国经济复苏，公司对办公空间的需求变多，Wework得以迅速扩张。

现在，Wework俨然变成了二房东中的巨头，38%的500强公司都是它的客户。它的很多办公空间都位于租金昂贵的繁华地段。

目前，Wework的估值达470亿美元，约合人民币3366亿元，和优步522亿美元的市值接近。

创始人Neumann也把Wework比成优步，他曾说“我们需要楼，就和优步需要车一样。”

Wework有传统的一面，也有颠覆传统租赁模式的一面。一方面，Wework把办公室租下，再装修，分割成不同大小的空间，出租给客户，像“二房东”。因为要支付高额的租金，和优步相比，它的模式更“重”。

另一方面，它用App连接一切，用户可以在App里预定办公室，分享信息和想法，互通资源，促成合作。它也有和优步一样科技的一面。

连年亏损，Wework凭什么顶十个IWG？

在国外，共享办公领域已经有了一家上市公司——在伦敦证交所挂牌的International Workplace Group（IWG）。

IWG已经盈利，Wework连年亏损，但其估值却是IWG的十倍多。

截至9月3日，IWG的市值是37亿英镑，约合人民币321亿元。而Wework的估值达470亿美元，约合人民币3370亿元。

Wework的营收增速确实更快，但不管从营收还是业务规模看，两家公司估值的巨大差距都令人费解。

从营收看，2018年，IWG的营收为25.4亿英镑，约合人民币220亿元，Wework则只有18.2亿美元，约合人民币130亿元。IWG还比Wework高出90亿元。

从业务规模看，IWG遍布110多个国家，在1000个城市拥有3100处办公空间，也比Wework大。

招股书显示，2016-2018年，Wework的营收是4.4亿美元、8.9亿美元和18.2亿美元，每年维持翻倍的增长。但它的代价是巨额亏损，这三年分别亏损4.3亿美元、8.8亿美元和16.1亿美元。可以说每年收多少钱，就亏多少钱。2019年前半年，其亏损额已达6.9亿美元。三年半的时间，Wework已经亏了36.1亿美元，约合259亿元。

Wework走的正是优步那样大量烧钱，然后上市融资，继续烧钱的老路。

可惜的是，三年半来，Wework烧了近260亿元，还没有撼动竞争对手——IWG近3年的营收一直在增长。

事实上，Wework有的只是一个科技公司的概念，不管它怎么强调自己是一个提供服务的平台，它租下房产再收租金的重资产模式，还是和轻资产的互联网公司不一样。

优步上市后的表现已经证明一味烧钱行不通。今年5月上市后，优步的股价至今已经跌去了32%。

Wework的估值，也很可能是昙花一现。哪怕是互联网公司，最终也要靠业绩说话——要么持续高增长，打败竞争对手，要么就得盈利给投资者分红。

共享，在中国是个好生意吗？

共享的概念在国内火起来很快，冷下来也快。

2017年，共享是最大的风口，共享汽车、共享单车、共享医疗、共享住宿、共享充电宝、共享雨伞、共享马扎……市场上接二连三出现新的共享业务，一副“万物皆可共享”的气象。

到了2018年，热潮退去，共享经济领域直接融资额首次出现负增长。如今，共享行业的冷却还在持续。

网约车平台滴滴多次提价，仍在亏损。其顺风车下架整改一年多，还没上线。共享单车的龙头ofo自从经历用户排队退押金风波后，一直在倒闭的边缘挣扎，另一个龙头摩拜也被美团收购，开始进入提价期。共享充电宝经历恶战后，领先的企业只剩街电、小电、怪兽充电、来电四家，活下来的公司纷纷提价，有的已经标出了8元一小时的高价。

作为共享经济的一个细分领域，共享办公却还保持着高速增长。

根据国家信息中心发布的《中国共享经济发展年度报告（2019）》，2018年共享办公的交易额增速达87%。同时，2018年我国共享办公的交易额为206亿元，只占共享经济总交易额的0.7%。

不过，共享办公的赛道还是很拥挤的。外企有Wework和IWG旗下的雷格斯，国内企业有优客工场、纳什空间和36氪旗下的氪空间等。优客工场开到了44个城市；纳什空间专注小企业；氪空间则以服务“互联网创新人群”为主体。

Wework进入中国，只有短短的3年时间。2018年，Wework收购了共享办公企业裸心社后，才有了现在的规模。不过和优客工场和纳什空间比起来，它在中国的规模还算不上大。

Wework在国内推出了一系列针对个人的服务。有按小时计费的闪座，价格在15-45元。也有按月计费的移动办公座位，价格在千元左右，附加的服务是免费饮品、社群活动和免费打印之类。这些服务对国内的自由职业者来说，吸引力有限。

Wework能迅速扩张，和美国的环境分不开。

据Upwork发布的2018年美国自由职业者报告，美国有5670万自由职业者，占总劳动人口的三分之一。

但是，国内的自由职业者数量有限，又没有国外流行的聚会文化。个人对办公场所的需求不大。IWG就在财报中提到，它在中国的业绩没有达到期望。毕竟，如果对私密性要求不高，还不如选择到处都有门店的星巴克，需要饮品的时候再付费，方便且经济。

Wework在中国决胜的关键，不在于个人业务，在于企业服务。在共享经济领域，外企是不占优势的，比如优步就败给了滴滴。Wework也势必得和本土的强敌决一高下。精确满足各类企业的要求，保证持续不断的融资，持续提高运营效率的企业，才能最终胜出。

Wework的挑战还在后面。