万科拟分拆万物云赴港上市，要做物管届的贝壳？

文｜AI财经社 田晏林

编辑｜董雨晴

11月5日晚间，万科旗下的物业公司终于释放了实质性的上市信号。万科发布公告称，董事会以通讯表决方式审议通过了拟分拆所属子公司万物云到香港联交所上市的相关议案。

万科方面表示，目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。

从1990年承接第一个项目深圳天景花园开始，到2001年整合业务体系，成立万科物业发展股份有限公司，再到2020年10月更名为“万物云”，物业算是万科董事长郁亮在地产之外，多角度构建公司第二条增长曲线的其中一角。

目前，万科直接或间接合计持有万物云 62.889%股权，拥有绝对控制权。但在此次公告前，许多场合里万科对物业上市都讳莫如深。

在地产行业泥沙俱下的当前，如今的资本市场对物业持什么态度？2019年时郁亮曾说“一定要等到大家认同万科物业是城市服务商时才考虑上市，一定要区别传统物业”。而现在，万物云的价值真的等到市场充分肯定了吗？

物业估值走低，万科开始入场

今年4月份，有消息称，万科正在筹备其物业管理业务在香港IPO的事宜，或筹资20亿美元。根据报道，万科物业正在与几家投行就上市事宜进行谈判，最快可能在今年年底前IPO。

当时万科物业官方回应称，没有上市计划。而今，万科方面表示，如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。

汇生国际资本总裁黄立冲认为，万物云此时上市有利于增强万科的资本实力，也有利于其在其他房地产公司爆雷的情况之下，趁机收购别家物业管理公司，“捡便宜货，毕竟有深圳地铁这个大股东在，万科现在算是半个国企。”

今年8月，万物云与阳光城旗下物业公司上海阳光智博生活服务集团股份有限公司“换股”，后者获得万物云4.8%股权，并取消独立上市计划。9月份，万物云收购三盛旗下的伯恩物业，后者的原团队将加入万物云组织体系，成为万物云员工。据悉，伯恩物业是福建地区管理规模最大的物业企业之一。

甚至其与恒大也有接触过，但没有实质性的更多合作。行业的冬天来了，郁亮说大家都冷，“首先要自己解决自己过冬问题，救人先要保证自己的安全。”

但是，摆在万物云面前的现实问题是，当下赴港IPO的物管公司估值没有以前那么高了。多年观察港股市场，黄立冲的一个感受是，很多物业公司被母公司拖累，估值跌了不少。数据显示，今年内物业股股价自7月份下跌，9月份更是一度见底。不过黄立冲认为，整体上物业股还是属于旱涝保收的，“它的现金流还是比较健康的，毕竟有很多的业主去交物业费，这是拖欠不了的。”

根据毕马威出具的审计报告，万物云 2018 年度、2019 年度、2020 年度实现的归属于母公司所有者的净利润分别约为337亿元、388亿元、415亿元，连续三年盈利。

国金证券指出，当前物业管理行业收并购风起云涌，外延式扩张加速推进，龙头公司市场份额快速提升，其业绩未来两年依然将保持高增长态势，且当前行业估值已调整至合理区间。

一位房企物管公司的业务研究经理告诉AI财经社，中国房地产市场才发展了30余年，许多房屋仍处于较新的状态，物业的价值还没到真正体现出来的时刻。在他看来，万科云选择此时上市，更多出于投资考虑，不太会在乎短期的股价波动。

寒冬来了

今年以来，物管企业频繁被甩卖，陷入现金流危机的富力把100%的物业股权以不超过100亿元的对价卖给了碧桂园服务，彩生活旗下邻里乐控股100%股权以不超过33亿元也卖给了碧桂园服务，恒大物业也在急寻买家。最近，当代置业断臂求生，旗下物管公司第一服务被融创服务收购。

两周前，在万科交流会上，万物云CEO朱保全说：“头两年物业成香饽饽、成了房企的未来，现在地产不行，就把‘未来’给卖了。”

的确，在房地产行业融资收紧的背景下，房企的日子过得艰难，增收不增利成为普遍现象。不少房企被迫出售物业这种优质资产来为母公司“输血”。

国金证券指出，虽然近期地产政策已边际改善，但经营层面现金流的好转仍需要一定时间，而债务偿还具有刚性，部分遭遇现金流困境的地产公司或仍将出售旗下物业公司换取现金。

尽管相对很多同行来说，万科的财务指标比较稳定，连续12年现金流为正，但今年半年报，万科净利润下滑了11.68%，三季报更是下降了23.3%。外界猜测，万物云上市的背景或许与万科目前的资金状况有关。

黄立冲也指出，万科今年现金流出增多，净利润同比减少，资产负债率有大幅上升，“参考当代置业、花样年和恒大，可以看到物业管理公司都是在地产公司经营紧急的时候，被当做是一块相对较容易套现的资产。”

公告显示，万物云与万科不存在同业竞争，且资产、财务独立，但业内人士分析认为，万物云IPO后账上现金大量增加，可以降低母公司万科的合并报表层面的负债率。前段时间，郁亮坦言行业入冬，万科正在痛苦缩表中，“‘三道红线’等政策总的来说就是要缩表，开发商方面要降债务、控制杠杆，去金融化。在去杠杆、去金融化过程中，资产端的投资、开工都在下降，整个行业短期肯定受到重大冲击。”

数据显示，截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。从规模上看仅次于碧桂园服务。目前碧桂园服务市值在1772亿港元，超过了碧桂园1540港元的市值水平。照此预计，万物云此番上市大概率也能录得千亿市值。

万科打的什么算盘？

关于万物云的上市，业内早有预期，只是不确定万科何时会准备好。和其他巨头房企相比，万科对于物业上市的态度一直比较“佛系”，但事实上，万科很早就开始思考拆分物业的事情了。

2015年，万科高层表示过，期望通过拆分，实现市值进一步增长。此外还披露未来要控股多个上市平台，以实现万亿市值目标。时任万科总裁的郁亮称，“本来希望把万科物业上市事宜放后面一点，但发现形势不等人，所以正加快研究。”

可这一研究就是六年时间。直到2018年各大房企物业公司掀起上市潮时，郁亮还特意让万科物业跟资本市场保持距离，原因是“怕资本市场影响物业的发展”。在他看来，万科物业有机会打造成千亿市值，希望物业公司有了基础之后，再去上市。

外界觉得万科有点过于求稳了，在物业公司纷纷抢滩资本市场，开启规模竞速时，保守的万科可能会失去很多机会，但保守的背后可能藏着万科的其它算盘。

2020年10月，万科物业更名为万物云，定位在科技公司，旗下建立了Space、Tech和Grow三大模块。其中，Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”，和归属城市空间服务、以城市服务为定位的“万物云城”；Tech模块则包括“万睿科技”、“第五空间”，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；Grow模块的“万物成长”是公司的孵化器。

简言之，万科利用万物云开始打起平台生意的主意。可以将之类比为贝壳系，利用长期积淀的物管服务体系和科技系统，打造物管行业的开放式平台，这样其与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系。彼时，朱保全表示，未来的对手不会是物业公司，而是科技公司的下沉，在人才建设、服务品质投入更多，还要补贴新业务。

在朱保全看来，上市非必要动作，万物云要革“万科物业”的命。下一步，在住宅物业领域形成的BPaaS服务将在万物云旗下各空间服务子品牌上全覆盖，并以睿联盟为主要载体对外进行输出。万物云还会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。

2021年年初，郁亮在万科内部工作会议上说，“我们要用在贝壳的股票上挣到的钱打败贝壳。”或许等万物云正式上市后，就多了一个和贝壳竞争的砝码。

不过，万物云的具体上市时间将由万物云股东大会授权其董事会及董事会授权人士根据境外资本市场状况、审批进展及其他情况决定。 接下来，万物云在资本市场的故事怎样讲，它的估值能否稳定还有待进一步观察。