传恒大物业出售51%股权，合生创展“救场”意欲何为？

文/吴迪

编辑/冒诗阳

10月4日，中国恒大、恒大物业与合生创展同时停牌，引发外界猜想。

根据多家媒体的报道，合生创展拟以超400亿港元的交易金额，收购恒大物业约51%股份，从而获得后者的控股权。

对此，恒大物业在公告中表示，“有待公司刊发一份构成内幕消息及可能全面要约公司股份的公告”。

合生创展也于今日早间在停牌公告中称，“合生创展同意收购一家在联交所上市的公司，以及与此有关的一项合生创展可能要对目标公司的股份提出的强制要约”，但合生创展未在公告重披露目标公司的名称。

值得注意的是，上述消息推高了恒大系另一家上市公司的股价，恒大汽车至收盘暴涨29％，股价3.9港元每股。

停盘前，恒大物业市值约为554亿港元，合生创展总市值约603.5亿港元。截至目前，对于上述交易事项，合生创展对外回应以公告为准。

事实上，处于巨额债务危机中的恒大，为了生存今年开启了“卖卖卖”的模式。8月，恒大曾发布资产出售计划公告，称正在与第三方探讨出售恒大汽车和恒大物业部分权益。如今，恒大物业权益出售事项似乎已经取得新进展。

业内预计，如果上述400亿港元的交易达成，恒大可回笼资金或将达到200亿港元，一定程度上有助于缓解恒大的债务危机状况。

而本次的股权收购方，被媒体喻为恒大的“白衣骑士”的合生创展也浮出水面。

合生创展是何方神圣？

成立于1992年的合生创展，最早从事中高档大型住宅地产物业，1998年在香港联交所上市，后历经几十年发展形成囊括地产、商业、基建、投资等多板块的业态布局。

该公司的实际控制人朱孟依，其家族在2021年的胡润全球富豪榜中，位列第312名，财富值为555亿元。

2020年1月，合生创展完成掌门人的权力交接，朱孟依正式交棒给当时年仅31岁的女儿朱桔榕。朱桔榕治下的合生创展一改过往的低调，在土拍市场迅速崭露锋芒。媒体报道，去年5月，合生创展成为北京土拍市场的黑马，斥资180亿元连拿三块地。

根据合生创展财报，截至2021年6月30日，该公司总土地储备约3048万平方米。其中，地产板块占2336万平方米，在一线城市的高质土储1745万平方米，占比75%。北上广深是合生创展拿地的核心区域。

作为地产行业“最年轻的领导者”，朱桔榕毕业于中国人民大学金融系，在合生创展担任财务工作超过12年。凭借对金融和资本运作的经验，她帮助合生创展保持财务上的稳健，这对如今的地产企业来说尤为关键。

2021年中期财报显示，合生创展的毛利率和归母净利润增速领先行业。其中，物业合同销售约 201.5 亿元，同比增长约 60.8%。相比，行业头部百强的增长均速只有23%。

按照半年报，合生创展2021年上半年实现营业额160.74亿港元，净利润56.32亿港元，与2020年同期相比，分别有49.71%、10.39%的增长。

在主业地产板块之外，合生创展在股权投资上也表现活跃。2020年6月，股权投资被纳入成为合生创展的主要业务活动之一，投资方向包括不限于高科技、医疗健康、新消费、物流及供应链。

不过，合生创展仍面临着业绩压力和负债规模的快速增长。按照官方披露，合生创展2021年的销售目标为500亿元，而前8个月合生创展仅约完成全年目标的一半。

同时，截至今年上半年，合生创展负债总额已达到2234亿港元，相比于之前两年，涨幅分别达到了31.4%、94.6%。

接盘的底气

目前，市面上的多起物业行业并购事件中，恒大物业股权出售所涉金额规模最大。此前，碧桂园收购富力物业和彩生活主要资产，交易价格不超过100亿元和33亿元。

此前，有消息称，恒大与多家物业行业龙头接洽沟通出售事项。例如，行业龙头碧桂园的高层之前接受媒体采访表示，与恒大物业有过接触。但业内传言，多家的接洽后来由于价格问题没有谈拢，交易事项从而流产。最终，机会到了合生创展手中。

一位资本行业人士对AI财经社分析称，合生创展营收和利润业绩的稳健增长，是构成这家老牌房企收购恒大物业控股权的底气。

根据财报，截至2021年中期，合生创展现金及银行结余约为428.55亿港元，较2020年年底上涨44.5%。而超400亿港元的收购价格，对于合生创展来说，约等于赌上了全部的现金储备。

上述分析人士认为，交易的核心基础在于恒大物业是恒大业务板块中最优质的资产之一，无论是管理规模还是业绩均增速明显、表现亮眼。

中国指数研究院曾在4月发布的中国物业服务百强企业排行榜中，将恒大物业排在第二位。目前，恒大物业总合约面积约8.1亿平方米，总在管面积约4.5亿平方米，在中国物业管理规模中排名第三；业务范围共覆盖全国317个城市，管理项目2443个，覆盖320万户住户。

2020年，恒大物业就曾以184.7%的净利润增速，实现了超26亿元的净利润规模，在上市物业公司中，排名迅速上升至第二位，仅次于排名第一的碧桂园。

根据2021年的财报数据，上半年，恒大物业营收约为78.73亿元，同比增长约68.3%；净利润约为19.35亿元，同比增长约68.6%。业绩上如此高的增速在物业行业中极为少见。

上述分析人士告诉AI财经社，通过收购恒大优质资产的物业板块的股权，有助于快速实现合生创展在物业板块的突破。“也有利于未来合生创展寻求物业板块分拆上市的可能。”该人士称。

8月，合生创展通过旗下子公司广东康景物业服务有限公司收购北京瑞特物业管理有限公司100%股权。通过这笔收购，合生创展物业管理规模增加超过30万平方米。

当时，合生创展方面对外解释说，收购是正常的经营举措，为的是获取物管板块的增长，与是否分拆该板块上市没有很明显的因果关系。“但分拆上市也不是没有可能，集团会在各个方面探索使公司拥有更多成长的机会，给股东带来更大的收益。”