优客工场终上市,但共享办公走不出死人坑
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优客工场终上市,但共享办公走不出死人坑

2020年11月24日 23:10:15
来源:略大参考

如今失去了资本的帮助,共享办公行业需要在商业地产存量市场中,独自寻找存活下去的姿势。

作者:秦安娜

编辑:原 野

优客工场在光华路2号的阳光100店,日前更换了新的门店布置,入口处增添了一块儿白色背景板,记录了公司创办五年以来的几件大事。

最新被记录的事情,是一周之前优客工场以海外借壳的方式赴美上市。算是给它耗时近一年,又一波三折的上市之旅,画上休止符。

这场上市没有呈现出门店装修的欢喜气氛,它是以估值折损近98%作为代价的。上市当天,优客工场市值不足5000万美元,相比D轮融资的30亿美元估值,堪称是断崖式折损。

即便这样,优客工场已经是中国共享办公行业的幸运儿。它在行业从2019年开始江河日下的情形中,得以存活下来,并能够实现上市。

而其他共享办公企业或已经倒下,或正在费力支撑。它们看不见前路,共享办公行业已经死了。一位接受「略大参考」采访的受访者表示“你们为什么要写共享办公?已经没人看了。”

清退

位于中关村创业大街和海淀大街交叉口的天使大厦,从2层到5层,有接近7000平方米的面积,被字节跳动的工位占据。

2018年初,它们同共享办公企业办伴签署了三年的租赁合同,起初字节跳动租用4层的一部分和5层整层。此后更多字节跳动的项目入驻这里,办伴又将办公空间拓展到2层和3层的部分区域。

那是字节跳动业务扩张迅猛的年代,内部会同时孵化三四十个项目,项目人数有多有少,一些项目人数多达5000人,小的项目只有逾100人。项目的周期也不稳固,某些项目会活下来,变成可以独立发展的业务,有些项目生存周期只有三到六个月,达不到要求,会被关停。

两年前,联合办公模式非常适合业务快速扩张的字节跳动。它省去了办公场地装修的时间,工位数量的安排,而且办公区域的扩张也具有灵活性。

转折出现在今年4月,字节跳动在天使大厦租用的办公空间被大厦业主清退。原因是它租用的联合办公企业办伴,从1月份到3月份未向业主缴纳租金。业主几经催促之后,下达了清退通知。

几番沟通,待到6月,业主跳过办伴直接同字节跳动签订房屋租赁合同。

字节跳动的遭遇只是众多入驻企业的代表。2020年7月,新浪旗下新媒体营销品牌天下秀向朝阳区人民法院提起申请,请求查封、扣押、冻结办伴名下价值14.4万元财产。

此前天下秀曾入驻办伴在三里屯西五街的联合办公项目,该项目在2018年末关停,但天下秀一直没能拿回全部押金。

从2019年起,共享办公企业主动或被动的退出,收缩项目已经成为常态。一些数字记录了这些变化,2018年,共享办公在北京写字楼整体市场的成交占比差不多是17%,而2019年这一数据只有2%。

共享办公企业过去几年一直被叫做二房东,它的业务模式从租入物业进行空间分拆,主要是赚取租金上的差价。

天使大厦项目反应了共享办公企业的模式痼疾,一方面它需要有十分强劲的资本做后盾,兼顾项目的日常运行和外部扩张,共享办公是对资本要求很重的行业。另一方面,它要有对空间化整为散的租用出去的能力。如果整个项目以单一客户为主,类似天使大厦项目,就面临着被甲方撬走客户的风险。

过于依赖单一用户,甲方可以选择租期满约之后不续租,因为已经有了稳定的企业租用,他们可以自己对接业主,提供租用方更优惠的租借条件,包括租金和免租期。

客户也更愿意同甲方直接签署租赁合同。更有保障,价格也有更多商榷的空间。字节跳动已经明确规定,寻找办公地点,要与甲方直接签约,不租用共享办公空间,还要询价办公地点周围一公里范围的大厦租金。

围绕租用办公空间的无论是甲方业主还是入驻企业,都在变得越来越精明和仔细。只提供“二房东”业务,共享办公企业的业务模式并不丰满。

转折

办伴在天使大厦的遭遇,是共享办公企业遭遇的缩影。从2018年下半年开始,共享办公企业的市场逐步萎缩。

以孵化器形式的氪空间,在北京地区已经陆续关停多个项目,截至目前,其官网显示,北京区域只有9家办公空间。而在2018年,仅国贸地区它就拿下过7个项目。那也是氪空间资本充足的阶段,它当年的B轮融资,募集了3亿美金。

氪空间在国贸地区的扩张比较迅猛,有业内人士告诉「略大参考」,7个项目里面有3到4个项目是高于市场价钱的,他们抢的很猛。氪空间对国贸地区的重视,源于它孵化器业务的需要,它强调以空间换服务,对接入驻企业的后续融资、营销等企业服务业务。

而国贸是投资机构密集分布的区域,红杉资本、云锋基金、真格基金、蓝驰投资、北极光创投等众多投资机构在这里办公。即便是氪空间在收缩项目,依然在国贸地区留有三个项目。

很可惜,氪空间的好时光没有超过一年,2018年年底,因为屡次拖欠租金,它们放弃“战略性亏损”的策略,开始裁员、关店,凡是花钱的部门就被砍掉,不能实现盈亏平衡的项目就被关停。当年的年会也被停掉。

在宣布停掉年会的内部邮件中,氪空间总裁钟澍称资本市场急转直下,公司的目标是“活下去并坚持到本轮经济调整结束”。此后氪空间前运营副总裁COO孙亮离职,加入优客工场。

缺钱是共享办公企业的常态。以办伴为例,据内部员工透露,今年6月底,办伴的账户上只有不到9000万元的资金,相当于把中国区的租金支付完,账面上就没有多余资金。

融资进程也不顺利,从2018年7月份谈拢的3个亿的融资之后,将近两年多的时间,办伴没有融到过一笔资金。而上述融资,也因为一位投资方放弃出资,实际到账金额只有5000万元,还是以债权形式投资的,出资方为新加坡城市发展集团。这笔资金在今年6月份到还款时间,最终以债权股的形式偿还。

在2018年,股权投资变债权的事情,同样发生在优客工场身上。

根据优客工场招股书,2017年,红星美凯龙与优客工场签署投资意向书,并支付首期投资款3000万元。但是次年11月,红星美凯龙与优客工场达成补充协议,终止《投资意向书》,将此前的投资作为一笔年利率12%,于2019年8月30日到期的贷款。

投资人的游移,代表对项目不确定性的重新审视。从红星美凯龙的变卦,可以看出在2018年,即便是优客工场这样已经成为独角兽的共享办公企业,也是很难令投资方安心的。

头部企业获取股权融资并不容易,中小企业融资更显艰难。办伴启动了两年的B轮融资,却迟迟没有close.融资不顺利,公司内部负责融资的员工也已经离职了。

逃离

资本不喜欢没有高估值的行业,因为没有高估值就难以获得数倍的溢价。

而共享办公行业的估值回调,是从WeWork提交招股书后开始的。《福布斯》杂志预计WeWork的估值最多只是28亿美元,这一数字是基于WeWork的市销率来预估的,比上市前的450亿美元的估值,下跌数十倍。

原计划的上市进程被迫搁浅。

纵然有创始人被解雇,财务造假等戏剧化的剧情,但WeWork上市路上真正的绊脚石,却是共享办公经营模式的弊病——常年亏损,经营现金流长期为负。

根据桑福德C.伯恩斯坦的分析师克里斯.莱恩的预测:WeWork需要在未来4年内有72亿美元,才能够把现金流转正。而如果在2022年之前出现经济衰退,那么它所需要的钱,将提升到98亿美元。简直天文数字!

中国共享办公行业的独角兽企业优客工场的情况也并不乐观。招股书显示,优客工场目前仍处于亏损状态,截至2019年9月30日,优客工场从2015年以来则累计亏损逾15亿元。

行业鼻祖估值巨额回调,行业走势下跌,资本已经不看好共享办公行业了,赛道内的企业已经没有很好的估值和溢价了。

日前,优客工场以海外借壳的方式上市,市值不足7亿美元。而它在2018年完成的D轮融资,估值已经达到30亿美元。优客工场的IPO,绝对称得上是流血上市。

租客也在远离共享办公空间。

此前在共享办公空间租用过4年的创业者王冉,已经搬出,他担心自己租用的共享办公空间倒闭,拿不到押金,他押给共享办公空间三个月租金。

而且今年,商业地产的租金在下降。望京的房产中介介绍到,今年以来望京核心区的商业地产,每平米的租金在下调,市场价格在每平米10元左右,一些小型的开发商,每平米7元、8元都是可以出租的。类似绿地中心、中航资本大厦等写字楼,租金不下降,但是给予的免租期更长,有些会有半年的免租期。

那些继续留在共享办公空间的用户,其实也并没有享受到多少办公环境的改善。

位于望京东园四区的中航资本大厦是望京的核心商圈的5A级写字楼,2019年7月,WeWork在大厦的五层和六层租用的办公空间正式运营,凯叔讲故事、猿辅导等企业都在这里租用了办公工位。

五层主要以固定工位、两人间、四人间、六人间、八人间为主,六层是分隔成两个60和两个80工位办公区域。其中一半的区域是空置的。

走进五层的办公空间,走廊两侧分隔成两个办公区域。左侧八人间的长方形办公空间中,长度只能容纳左右两侧各四张办公桌,中间不足1.5米的过道,留给租户行走。走廊的右侧是留给两人间、四人间、五人间的租户,这边的房间是没有室外窗户的。

长期以来共享办公企业就是通过对租用空间更细致的分隔,来获得更多使用面积,赚取租金的。譬如创造出没有外窗的办公区域。

即便是这样的办公环境,每个工位的价格接近3300元,还是在疫情之后,租金打了8折的情况。

变化

共享办公一直颇具吸引力的收入是非空间收入,通常是来自办公社区会员收入和市场及品牌服务收入。

优客工场的招股书显示,从2017年至2019年前9个月,非空间业务的净收入(包含UBrand)累计达到人民币5.22亿元,占比从8%一路增长到52%。

共享办公企业正在向“轻资产”转变。创立、运营5年后,优客工场决定进行“战略转型”,即在接下来办公空间拓展模式上,将寻求轻资产运营。

轻资产模式下,优客工场主要输出品牌服务,并提供空间设计、建造以及管理服务,而由业主提供物业并承担大部分的前期投入。这意味着优客工场不再主要发展“二房东”模式。

其他的共享办公企业也在向轻资产方向转型。位于上地NEO项目的快手大厦是翰同资本同办伴一起打造的。

2019年初,翰同资本买下中关村科技园一栋6000平方米的废弃过时的闲置楼,他们邀请办伴加入做空间改造。建筑设计师将整栋楼扒到只剩一个结构架,然后重新做外立面,再根据快手的需求定制内饰风格。

项目改造过程中,翰同资本已经同下一个潜在买方进行沟通。同年11月份,他们和新加坡吉宝集团进行了资产交易,出售快手大厦,项目溢价达到18%。翰同持有整个物业的时间大约是8个月,是非常完美的不良资产增值改造的案例。

共享办公行业正在远离重资产的二房东模式,从2018年下半年开始,出现了另一种合作模式,同一些资方或者是开发商合作,前者拿出闲置空间或者是持有的不良资产,共享办公企业对这些空间进行资产运营,相当于运营方。

这些项目运作好处是前期不需要支付大额支出,只需要保底租金,无需支付装修成本,装修的费用由甲方来支付。此种模式下,共享办公企业很容易收回前期的投入成本,基本上三个月就能收回投入资金。

其实,这种模式并不陌生。2017年,WeWork进入北京,已经同有央企背景的远洋地产合作,远洋提供了物业、本地化运营和资金的支持,WeWork提供了品牌、设计、社区、会员等资源。

WeWork旗舰店所在的北京坊,也是在项目规划阶段,西城区政府力邀加入。曾参与WeWork北京坊项目的张亮告诉略大参考,WeWork和星巴克是项目前期力邀加入的两家品牌,为了凸显北京坊项目的国际化。

普普通通的共享办公品牌拿不到WeWork的合作资源,就像中国的共享办公企业没有勇气入驻5A级的中航资本大厦一样,它们的品牌力不足以支持每工位租金超3000元的办公场地。

可以肯定的是无论是WeWork还是其他的共享办公品牌,“二房东”模式都不是它们的未来。

其实,共享办公是一个弯下身子捡钢镚的行业,它依靠资本投入,追求运营效率,以此来获得精细化运作产生的效益。

而现在行业的难题在于前期投入了5、6年,共享办公企业留下的只有亏损,没有规模,也没有清晰的盈利模式。如今失去了资本的帮助,它们需要在商业地产存量市场中,独自寻找存活下去的姿势。