下一个“蛋壳”是自如?长租公寓患“新冠后遗症”|风眼前线

2020-11-17 11:02:50风眼

出品 《风眼》深度报道组 凤凰网科技 凤凰新闻客户端

作者 | 薛星星 编辑 | 于浩

自如公寓正在全国开展一起大范围的房屋解约清退工作。

这家链家内部孵化的长租公寓品牌,在全国拥有至少 100 万间房源,服务 50 万名业主、150 万名租客。过去几年,它成功在一线城市树立起一个高端白领品牌形象,房屋入住率高达 95%、用户口碑净推荐值达 60.55%。甚至在疫情肆虐严重的 2 月份,自如还成功拿到软银愿景基金高达 10 亿美元的投资。

但在长租公寓接连暴雷及疫情带来的租金下滑影响下,自如也不得不开始一番大面积的内部房源调整。

多名自如业主向凤凰网科技(微信搜:iFeng科技)表示,近几个月来密集接到自如管家要求降租的电话,在业主拒绝后演变成为强制解约,“态度强硬,根本不跟你商量”。相关租户向凤凰网科技透露,自如在面对业主及租户采取不同说辞,“对业主说要降租,对租户说业主要解约”。

此前,已有多家媒体报道广深地区自如大面积解约事宜。但凤凰网科技(微信搜:iFeng科技)发现,自如的解约清退工作面积覆盖全国,涉及北京、上海、广州、深圳、成都、南京等多个城市。

一位链家员工向凤凰网科技透露,自如此次大规模解约在于清退此前平台上的不良资产。疫情影响之下,一线城市房屋出租率下滑,据他介绍,部分此前自如大规模签约的房屋难以出租。

面对平台强势的解约浪潮,自如平台上的业主及租户均处于弱势地位。多名业主向凤凰网科技表示,自如在强制解约过程中要求业主赔付此前对房屋的装修费用,金额从数千元至数万元不等,以此抵消违约金。甚至出现在自如违约情况下,业主需向自如赔付钱款的情况。

自如方面向凤凰网科技表示,房租租赁行业作为受到疫情影响较大的领域,市场需求仍然相对疲软,租金持续低位运行,个别区域经营状况仍然难以在短期内得到改善,特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势。

自如方面强调,启动价格协商的房屋在自如管理的百万间房源中占很少比例。针对要求业主赔付的装修及配置损失问题,自如称,“即使在合同期未满,我们前期投入的装修配置成本无法全部收回的情况下,也将与业主进行充分协商,尽力保障业主权益”。

从蛋壳公寓搬进自如刚刚半年,刘恒(化名)不得不再一次搬家。

她在深圳一家互联网公司工作,收入体面。此前她租住在蛋壳公寓,但被平台强制解约。“我们那时候才知道,蛋壳租给我们几个租户的租金,竟然还没有给房东的租金高”。她花了好大一番力气,多方投诉,最终才拿到合同规定的一个月的租金赔偿。

她 4 月份新搬进的自如房间有一扇大大的落地窗,推开可以直接看到远处的大海,刘恒很满意,她觉得自如平台大,“资金链会好一些”,应该不会再出现蛋壳的情况。

但才刚搬进新家半年,11 月 8 日,她就接到自如管家的通知,“说房东要卖房子”,要求她在 15 日之前搬离。

“我刚开始还真的以为是房东要卖房子”,刘恒说,但当她去微博上搜索时,发现与她相似情况的租户不在少数,“而且都是自如单方面要求解约”。

很快,自如管家向她推荐了一间附近类似的房源,但价格却比她现在租住的房间贵了 500 块。她调侃说,“原来就是为了提高租金”。她有些不乐意,拒绝再换租自如。但自如管家却称,“公司这边只有留存客户才能赔付”,也就是说,只有她继续在自如续约,才能拿到违约赔偿。

“现在都是这种情况,我也只能申请,因为审批还是总部那边审”,自如管家对她说。

北京的姜磊最近也在为房子而发愁。他遇到和刘恒同样的情况,刚搬进自如不到 5 个月,管家就以房东解约为由,要求他在 15 日之内搬离。但他联系房东之后,却发现解约并非房东主动提起,而是自如提出。

“我毕业就租的自如,一般自如的租金要比周围平均高 10-20%,就是觉得靠谱才选择租贵一点”,姜磊说,这间两居室每月租金 7000 元,他每月收入的一半都要花在房租上。

管家通知他要求搬离之后,他还没想好下一步应该怎么做。合同上写着自如会赔偿 1 个月的租金,但微博上也有不少人说自如不会赔。

赔偿似乎都还在其次,找房子并不容易,自如管家给出的 15 天搬离期限远远少于合同约定的 1 个月。“现在就在找房子”,他说,“真怕哪天房子密码突然被改了,东西被清走”。

房东们最早发现自如“不对劲”,大多是从收到一通通自称是自如管家的私人电话开始,电话中,对方以房屋收益不景气或隔断拆除等原因,要求房东降租,电话最早可追溯至 2019 年下半年。

北京一位自如业主王薇薇(化名)对凤凰网科技(微信搜:iFeng科技)表示,去年 12 月份开始,她密集接到自如管家的电话,要求降租 800 元,理由是房屋的隔断被拆除。她在 2018 年 2 月委托给自如一间位于大兴的三居室,租期 4 年,要到 2022 年才到期。

“完全是‘轰炸’”,她说,“不断有不同的自如的人给你打电话”,她手机上单是备注自如的联系人就有 17 人,大多是联系她要求降租。

另一位同样被要求降租北京常荷(化名)不堪其扰,她的房子在去年年初委托给自如,刚过半年,2019 年 10 月就接到了自如要求降租的电话,“换了五六波,轮着给你打”,大多数自如管家也不清楚她的房屋情况。

2020 年 9 月份开始,降租电话变成了解约电话。王薇薇对凤凰网科技说,10 月份她接到自如要求强制解约的短信,在她拒绝之后,自如方面仍然向其发送了解约通知函。

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自如方面向王薇薇发送的解约通知

按照合同约定,自如方面单方面违约,需赔偿业主 2 个月的租金损失。但自如方面向其出示的解约方案却是,“双方互不承担违约责任(互不支付违约金)”。

王薇薇没法接受这样的解约条件,但等到她登上自如 App 后却发现,与自如的合同状态已经被修改为“解约中”。没过几天,她就收到了自如的解约款,一共 2400 元,只有月租金的 1/3 。

“自如在合同里有一个隐藏条款”,常荷对凤凰网科技(微信搜:iFeng科技)说。合同中规定,“合同提前解除,甲方(业主)均应向乙方(自如)支付装修及新配置设施的损失费”,且合同还补充注明,该条款所设计费用的具体金额以乙方(自如)提供的相关数据为准”。

自如与业主签订的合同截图

也就是说,无论是哪方违约,只要合同提前解除,业主均需向自如进行赔偿。据相关业主介绍,其赔偿金额从数千元至数万元不等,甚至会出现自如违约,业主需向自如赔付的情况。

但多位业主向凤凰网科技(微信搜:iFeng科技)表示,此前将房屋委托给自如时,自如方面保证房屋的装修及配置家电会无偿留给房东。

中国政法大学知识产权法研究中心特约研究员李俊慧对凤凰网科技表示,按照《民法典》第四百九十七条规定,“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的条款无效。

他表示:“这种格式条款明显加重了房东责任,依法构成无效条款,不对房东产生约束力,自如违约解除合同,如果产生损失,造成的原因系其自身违约行为所致,房东无需承担赔偿或补偿义务”。

这场解约清退规模波及全国。在互联网上,包括北上广深等多个一二线城市的自如业主及租户控诉自如强制解约。

常荷加入的一个北京自如业主维权群里,已经聚集了 500 多名被强制解约的自如业主。据常荷称,一位自如管家在与她沟通解约事宜时曾表示,光是北京地区,10 月份就解约了 6000 多套房屋。

近几年密集爆发的长租公寓跑路事件,更是加重了业主们的担忧情绪。“自如资金链没问题”,一位链家工作人员对凤凰网科技(微信搜:iFeng科技)说,“就是之前收的房子租不出去,损失太大了”。

据他介绍,2016 年至 2018 年左右,自如在市场上大面积收房,并与房东约定每年租金递增。但在 2020 年一线城市房屋市场租金回调的情况下,难以平衡收支。

华东师范大学东方房地产研究院、上海易居房地产研究院中国房地产评测中心等机构共同发布的《2020 年 10 月中国城市住房租赁价格指数报告》显示,10 月份中国城市住房租赁价格指数整体继续呈下降态势,指数为 1040.06 点,环比下降 0.10%,同比跌幅 0.27%。

过去几年,长租公寓在一线城市狂飙突进,甚至出现收房价格高于出租价格的“倒挂”局面。规模越大,亏损越大的“魔咒”在长租公寓们的身上频繁显现。

蛋壳公寓此前发布的财报显示,2017 年至 2019 年年亏损分别为 2.7 亿元、14 亿元及 34 亿元,与之对应的是,蛋壳公寓管理房屋规模从 2015 年的不足 3000 套,增长至 2019 年的 44 万套。

自如并未对外公开披露其财务数据。贝壳发布的招股书显示,2017 年、2018 年、2019 年,贝壳集团从自如平台获得的收入分别为 2.69 亿元,3.57 亿元,3.09 亿元。而在深受疫情影响的 2020 年 Q1 季度,贝壳从自如获得的收入仅为 2000 万元,疫情带来影响可见一斑。

此前,自如还被爆出在疫情压力之下大幅度上调租金。自如 CEO 熊林则对外表示否认,称自如近期的价格调整均为产品续约类型不同,以及基于市场价格变动的既定系统价格调整,“不敢说 100%合理,但绝无一例是趁疫情之机发起的卑鄙钻营之举”。他还说,如果发现一例实证为趁疫情涨价,“我和全体管理团队即日起立刻辞职”。

不过,和大多数处于风口浪尖的企业家一样,他选择关闭了自己的微博评论区。就在他发布那条回应微博之后,一位自如租户转发称,自己租住的自如续约半年,也要涨 300 元。熊林此后回应,“这个规则不合理,我们马上改进,联系你退款”。

自如方面未否认近期与房东的解约事件。自如向凤凰网科技表示,房屋租赁行业作为受疫情影响较大的领域,市场需求仍然相对疲软,租金持续低位运行,个别区域经营状况仍然难以在短期内的到改善,特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势。因此,自如与部分业主就委托合同、适度降低租金“展开了友好协商”。

针对针对要求业主赔付的装修及配置损失问题,自如表示,“如有装修配置和家具家电的补偿问题,即使在合同期未满,我们前期投入的装修配置成本无法全部收回的情况下,也将与业主进行充分协商,尽力保障业主权益。同时,也期待将来在市场回暖或新的合作模式下再次合作”。

更多的房东已经对自如失去了信任。王薇薇已经收到了自如打来的2400元解约款,但她仍没有去收房。她加了不少维权群,群里的业主们出主意,要去法院起诉自如,但律师费也是一笔不小的开支。

她想着,只要没去收房子,“房子就还是自如管着”。

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责编:刘毓坤 PT030

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